Un T3 de 65 m² affiché à 5 200 €/m² à Nice coûte 338 000 €. Le même, en neuf, à 6 500 €/m², coûte 422 500 €. L’écart brut de 84 500 € semble plier le match avant le coup d’envoi. Il ne le plie pas. Entre des frais de notaire divisés par trois, un PTZ à 0 %, deux ans sans taxe foncière et des factures d’énergie deux fois plus basses, le prix affiché au m² ne dit rien du coût réel.
Nous comparons donc immobilier neuf ou ancien sur dix critères chiffrés, puis nous posons les deux simulations sur un même T3 niçois : apport identique, taux identique, durée identique. À la fin, un écart mensuel en euros, un coût sur dix ans et les quatre conditions qui font basculer le calcul. Les montants sont des ordres de grandeur 2026, à recalculer avec votre courtier.
Le match en 10 critères
Chaque critère est ramené à un T3 de 65 m² sur la Côte d’Azur. Les avantages immobilier neuf n’apparaissent pas tous dans l’annonce : certains ne se voient qu’à la mensualité, d’autres seulement à la revente.
1. Frais de notaire : 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % en neuf
Dans l’ancien, les droits de mutation représentent l’essentiel : la taxe de publicité foncière atteint 6,32 % dans la plupart des départements pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et les frais d’acquisition complets s’établissent autour de 7 à 8 % du prix. Les primo-accédants bénéficient parfois du taux de 5,81 % lorsque la majoration départementale ne s’applique pas, ce qui ramène la note autour de 7 %.
Dans le neuf, la taxe de publicité foncière tombe à 0,715 % : les frais de notaire neuf tournent autour de 2 à 3 %. Sur un T3, l’écart est du simple au triple – 25 350 € contre 10 560 € dans notre simulation.
2. PTZ : jusqu'à 50 % de l'opération en zone A
Le prêt à taux zéro finance une résidence principale, sous plafond de ressources, et jusqu’à 50 % du coût de l’opération en zone A. Nice et l’essentiel du littoral azuréen sont en zone A ou A bis : pour un couple, le plafond de ressources est de 73 500 € et le coût de l’opération retenu est plafonné à 225 000 €, soit un PTZ maximum de 112 500 €.
Le PTZ achat neuf est ouvert sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027. Dans l’ancien, il ne subsiste que pour un logement en zone B2 ou C avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total, et une performance énergétique au moins classe D après travaux. Autrement dit : un T3 ancien à rafraîchir à Nice n’ouvre aucun droit.
3. TVA à 5,5 % sur le logement neuf : 14,5 points de TVA en moins
Dans un périmètre ANRU ou à proximité d’un quartier prioritaire de la ville, un programme neuf peut être vendu avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. C’est 14,5 points de TVA en moins, soit une remise de l’ordre de 14,5 % du prix hors taxes – environ 12 % du prix TTC. Sur 400 000 €, la décote dépasse 45 000 €.
Trois conditions : la localisation du programme, un plafond de ressources (38 844 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zones A, A bis et B1) et un plafond de prix. L’occupation en résidence principale est obligatoire.
4. Offres promoteurs : frais de notaire offerts, remises, parking
Un programme en commercialisation ouvre des marges de négociation que l’ancien n’offre pas : prise en charge des frais de notaire, remise sur le prix d’un lot en fin de tranche, parking ou cave inclus, cuisine équipée, voire une partie des travaux modificatifs. Sur un T3, l’addition de ces gestes commerciaux représente couramment 8 000 à 20 000 €.
À l’inverse, dans l’ancien, le levier se limite au prix face à un particulier, sans possibilité d’échelonner. Ces avantages immobilier neuf doivent être écrits au contrat, pas annoncés oralement.
5. Taxe foncière : deux ans d'exonération
Un logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement, lorsque la commune l’a voté – c’est le cas de la plupart des communes azuréennes. Sur un T3 à environ 2 200 €/an, l’économie dépasse 4 000 € sur deux ans. Le régime figure sur la page taxe foncière de Service-Public.fr.
Dans l’ancien, la taxe est due dès la première année, et elle a bondi avec la revalorisation des bases locatives.
6. Garanties : GFA, parfait achèvement, biennale, décennale
Quatre protections encadrent une VEFA : la garantie financière d’achèvement, qui sécurise l’argent versé avant livraison, puis la garantie de parfait achèvement (1 an), la biennale (2 ans) sur les équipements dissociables et la décennale (10 ans) sur le gros œuvre. Le détail est regroupé dans le guide des garanties VEFA.
Un appartement ancien acheté en 2026 n’offre rien de tel. Le vice caché, lui, se prouve et se prescrit en deux ans.
7. Performance énergétique : DPE A/B contre passoires F et G
La RE2020 impose des niveaux de consommation qu’un immeuble des années 1970 n’atteint pas sans rénovation lourde. Résultat : DPE A ou B presque systématique en neuf, DPE D à G très fréquent dans le parc ancien niçois.
Le calendrier locatif rend la classe énergétique concrète : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Un achat ancien en E aujourd’hui, c’est une rénovation à financer avant 2034, ou un bien difficile à revendre.
8. Énergie au quotidien : 60 à 100 € par mois
Sur un T3, la facture mensuelle d’un bien mal isolé chauffé et climatisé tourne autour de 190 €. Dans un logement neuf, elle descend à 95 € environ. L’économie réelle se situe entre 60 et 100 € par mois, soit 700 à 1 200 € par an, avant même de parler de confort d’été.
9. Absence de travaux
C’est l’argument le moins chiffrable et le plus décisif : un logement neuf n’a aucun passif. Aucune dette de charges accumulée par les copropriétaires précédents, aucun procès-verbal d’assemblée générale à déchiffrer, aucune rénovation votée mais non financée, aucun vice caché hérité d’une rénovation des années 1990, aucune surépaisseur de faux plafond. Vous achetez un bien dont le premier propriétaire, c’est vous. Dans l’ancien, chaque point de ce paragraphe doit être vérifié dans les documents de copropriété, et aucun notaire ne vous garantira l’absence de mauvaise surprise.
10. Meubler, acheter, habiter, revendre
Un T3 ancien demande un rafraîchissement de 15 000 € avant d’emménager, et souvent davantage : cuisine, salle d’eau, menuiseries. À quoi s’ajoutent les appels de fonds de copropriété, décidés en assemblée générale sans vous. Sur dix ans, un lot ancien supporte couramment 5 000 à 20 000 € de travaux collectifs.
Le neuf se livre fini. Les seuls travaux possibles sont ceux que vous choisissez, dans le cadre des travaux modificatifs acquéreur.
Un bien sans historique
C’est l’argument le moins chiffrable et le plus décisif : un logement neuf n’a aucun passif. Aucune dette de charges accumulée par les copropriétaires précédents, aucun procès-verbal d’assemblée générale à déchiffrer, aucune rénovation votée mais non financée, aucun vice caché hérité d’une rénovation des années 1990, aucune surépaisseur de faux plafond. Vous achetez un bien dont le premier propriétaire, c’est vous. Dans l’ancien, chaque point de ce paragraphe doit être vérifié dans les documents de copropriété, et aucun notaire ne vous garantira l’absence de mauvaise surprise.
Le comparatif en un tableau
Critère | Ancien | Neuf (VEFA) |
|---|---|---|
Frais de notaire | 7 à 8 % du prix | 2 à 3 % du prix |
PTZ | Uniquement avec travaux, zones B2/C | Jusqu’à 50 % de l’opération en zone A |
TVA 5,5 % | Non | Oui, en zone ANRU/QPV sous plafonds |
Offres promoteurs | Aucune | Frais offerts, remises, parking |
Taxe foncière | Dès la 1re année | Exonérée 2 ans (sur délibération) |
Garanties | Vice caché seulement | GFA, 1 an, 2 ans, 10 ans |
Performance énergétique | DPE D à G fréquent | DPE A ou B (RE2020) |
Énergie mensuelle (T3) | Environ 190 € | Environ 95 € |
Travaux à l’achat | 15 000 € et plus | Aucun |
Historique du bien | Passif et travaux votés possibles | Aucun historique |
Démonstration chiffrée : un T3 à Nice, neuf contre ancien
Même quartier, même surface utile, même profil d’acheteur : un couple primo-accédant, deux revenus, un apport de 30 000 €.
Les hypothèses communes
65 m², prêt sur 25 ans à 3,5 % hors assurance emprunteur, apport identique de 30 000 €.
L'ancien : 65 m² à 5 200 €/m²
65 × 5 200 € = 338 000 €. Ajoutez 15 000 € de travaux de rafraîchissement et 7,5 % de frais de notaire, soit 25 350 € sur le prix d’achat. Coût total de l’opération : environ 378 350 €. Apport de 30 000 €, prêt de 348 350 € → mensualité d’environ 1 745 €.
À l’usage : 180 € de charges de copropriété, 190 € d’énergie (DPE E) et 1 900 € de taxe foncière annuelle, soit 158 € par mois.
Le neuf : 65 m² à 6 500 €/m² avec PTZ
65 × 6 500 € = 422 500 €. Frais de notaire à 2,5 % : 10 560 €. Coût total : environ 433 060 €.
Ici le PTZ entre en jeu : 112 500 € à 0 % sur 25 ans, soit une mensualité de 375 €. Le prêt bancaire complète l’opération : 433 060 − 30 000 − 112 500 = 290 560 €, soit environ 1 455 € par mois. Total du crédit : 1 830 € par mois.
À l’usage : 120 € de charges, 95 € d’énergie (DPE A/B), et zéro taxe foncière les deux premières années, puis environ 2 200 €/an, soit 183 € par mois.
Le coût mensuel réel
Poste mensuel | Ancien | Neuf (2 premières années) | Neuf (à partir de la 3e année) |
|---|---|---|---|
Crédit (hors assurance) | 1 745 € | 1 830 € | 1 830 € |
Charges de copropriété | 180 € | 120 € | 120 € |
Énergie | 190 € | 95 € | 95 € |
Taxe foncière | 158 € | 0 € | 183 € |
Total | 2 273 € | 2 045 € | 2 228 € |
Premier constat, à assumer : sur la mensualité brute de crédit, le neuf coûte environ 85 € de plus par mois. Le prix au m² se paie, et le PTZ ne compense pas tout.
Second constat, une fois les charges, l’énergie et la taxe foncière agrégées : le classement s’inverse. Le coût mensuel réel du neuf ressort autour de 2 130 €, contre 2 275 € pour l’ancien, soit environ 145 € d’écart mensuel en faveur du neuf.
Le coût sur 10 ans
Poste sur 10 ans | Ancien | Neuf |
|---|---|---|
Coût mensuel réel retenu | 2 275 € | 2 130 € |
Coût cumulé sur 120 mois | 273 000 € | 255 600 € |
Écart cumulé | référence | environ 17 000 € |
L’écart cumulé d’environ 17 000 € sur dix ans intègre les deux années d’exonération de taxe foncière et le différentiel de charges et d’énergie. Test de robustesse : si l’on lisse la taxe foncière du neuf sur les huit années effectivement dues plutôt que sur toute la durée, le coût mensuel du neuf remonte à environ 2 190 € et l’écart se réduit à environ 85 € par mois, soit près de 10 000 € sur dix ans. La conclusion ne change pas : le neuf reste devant, plus modérément.
Pourquoi le neuf repasse devant ?
Trois postes expliquent tout. Les frais de notaire sont divisés par 2,4 (10 560 € contre 25 350 €). Le PTZ apporte 112 500 € à 0 % sur 25 ans, soit 375 € de mensualité qui ne portent aucun intérêt. L’énergie et les charges sont plus basses de 155 € par mois à elles deux. Les 84 500 € de prix supplémentaires se remboursent, mais ils ne coûtent pas 84 500 € en trésorerie mensuelle.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Ces montants sont indicatifs : taux de 3,5 % hors assurance emprunteur, frais de notaire estimés, prix moyens 2026 vérifiables programme par programme. Le PTZ dépend de vos revenus, de la composition du foyer et du zonage exact du bien ; l’exonération de taxe foncière dépend d’une délibération communale. Tout doit être recalculé avec un courtier et un notaire avant l’offre de prêt.
À qui profite le neuf, à qui profite l'ancien ?
Le primo-accédant au budget serré
Le PTZ n’est pas un détail : 112 500 € à 0 %, c’est près de 26 % du prix qui échappe au taux du marché. Mais il faut un apport d’au moins 10 % pour que la banque suive, et le neuf accessible se trouve souvent en périphérie. Recommandation : neuf en second rideau, avec PTZ, plutôt qu’ancien en centre-ville sans aide.
L'investisseur locatif
Pas de PTZ (résidence principale exigée), mais un DPE A/B, des charges basses, un bien louable en 2034 et un régime LMNP confortable. Le neuf gagne, à condition de ne pas surpayer l’emplacement.
L'acheteur de caractère
Moulures, parquet à chevrons, immeuble 1900, Vieux-Nice ou bas de Cannes : l’ancien est irremplaçable et le neuf ne le concurrence pas. Reste à budgéter la rénovation énergétique, souvent 15 000 à 25 000 € sur 65 m².
L'acheteur pressé
Un ancien se signe en trois mois, une VEFA se livre en 18 à 30 mois. Si vous devez emménager à la rentrée, l’ancien est la seule option. Si vous pouvez attendre deux ans, le neuf devient un placement autant qu’un logement.
Les 4 conditions pour que le calcul penche vraiment vers le neuf
1. L'éligibilité au PTZ
Sans PTZ, la mensualité du neuf grimpe de 375 € et l’avantage disparaît. À vérifier avant tout le reste : revenu fiscal de référence N-2 sous le plafond de votre zone, et statut de primo-accédant (pas propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans).
2. Une zone tendue
L’équation neuf contre ancien ne fonctionne que là où l’écart de prix entre les deux marchés reste contenu et où la demande est structurelle. Nice, Antibes, Cannes et le littoral remplissent cette condition ; un marché détendu, non.
3. Un apport suffisant
Comptez 10 % du prix, frais de notaire inclus, plus une épargne de précaution. Le neuf réduit les frais d’acquisition, ce qui allège l’apport théorique, mais la banque regarde aussi le taux d’endettement, PTZ inclus.
4. Un programme bien choisi
Tous les programmes ne se valent pas : prix au m², exposition, parking, charges de copropriété, éligibilité TVA 5,5 %, date de livraison, solidité du promoteur. Un programme mal choisi annule l’avantage fiscal en trois ans.
Comment choisir son programme neuf sur la Côte d'Azur
La méthode tient en trois étapes : comparer plusieurs opérations dans la même ville, vérifier le prix réel au m² (hors parking, hors annexes), puis lire attentivement la notice descriptive et le règlement de copropriété avant de signer.
VEFA Riviera est une sélection indépendante de programmes neufs sur la Côte d’Azur, sans lien capitalistique avec les promoteurs, avec un accompagnement gratuit : comparaison des opérations, lecture des notices, négociation des délais et suivi jusqu’à la livraison. Les sélections ville par ville sont disponibles pour Nice, Antibes, Cannes, Saint-Laurent-du-Var et Cagnes-sur-Mer.
Questions fréquentes
Qui peut bénéficier du PTZ pour un achat neuf en 2026 ?
Un primo-accédant qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis deux ans, sous plafond de ressources (73 500 € pour deux personnes en zone A) et qui occupe le bien comme résidence principale. Le neuf est finançable sur tout le territoire jusqu’au 31 décembre 2027, dans la limite de 50 % de l’opération en zone A et d’un PTZ de 112 500 € maximum pour un couple en tranche 1.
Le neuf est-il vraiment exonéré de taxe foncière pendant deux ans ?
Oui, pour les deux années suivant l’achèvement, à condition que la commune ait délibéré en ce sens – ce qui est le cas de la plupart des communes de la Côte d’Azur. L’exonération s’applique sur la part communale et intercommunale ; le Département et la Région peuvent également exonérer. À confirmer auprès du service foncier de la mairie.
Peut-on cumuler les offres d'un promoteur avec le PTZ ?
Oui. Le PTZ est un prêt réglementaire, les gestes commerciaux du promoteur portent sur le prix ou les frais. Les deux se cumulent, et une remise sur le prix peut même améliorer le dossier bancaire. Faites figurer la remise dans le contrat de réservation, jamais dans un échange oral.
Quelles sont les conditions de la TVA à 5,5 % sur un logement neuf ?
Le logement doit se situer dans un périmètre ANRU ou à proximité d’un quartier prioritaire de la ville, respecter un plafond de ressources (38 844 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule en zones A, A bis et B1) et un plafond de prix, et être occupé en résidence principale. L’éligibilité du programme dépend de sa situation à la date du dépôt du permis de construire.
Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?
2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien, grâce à une taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %. Sur notre T3 niçois, 10 560 € contre 25 350 €, soit près de 15 000 € d’écart – l’équivalent de plusieurs années de charges et d’énergie.
Quels sont les délais de livraison en VEFA ?
Comptez 18 à 30 mois entre la réservation et la remise des clés, parfois davantage sur les grandes opérations. La date figure au contrat, et un retard ouvre droit à des pénalités d’environ 1/3 000e du prix par jour. Prévoyez une solution de logement intermédiaire si votre bail se termine avant la livraison.
Revend-on facilement un logement neuf ?
Le marché est profond à Nice, Antibes et Cannes. Un bien livré récemment se revend avec une décote de 5 à 10 % les premières années, puis rejoint le marché. Un DPE A/B, des charges lisibles et une garantie décennale encore active restent des arguments forts face à un parc ancien contraint par le calendrier énergétique.
Le PTZ fonctionne-t-il pour acheter de l'ancien avec travaux ?
Seulement en zone B2 ou C, avec des travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération et un logement atteignant au moins la classe D avant ou après travaux. À Nice et sur le littoral (zones A et A bis), le PTZ dans l’ancien n’est pas mobilisable : c’est un argument structurel pour le neuf.
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